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{"id":6638,"date":"2023-10-26T14:12:03","date_gmt":"2023-10-26T17:12:03","guid":{"rendered":"https:\/\/agrimensorescordoba.org.ar\/?p=6638"},"modified":"2023-10-26T14:12:42","modified_gmt":"2023-10-26T17:12:42","slug":"6638-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agrimensorescordoba.org.ar\/6638-2\/","title":{"rendered":"Apuntes para reflexionar sobre la figura de Propiedad Horizontal"},"content":{"rendered":"

Compartimos la nota publicada por nuestra instituci\u00f3n en el suplemento Vida Profesional del diario\u00a0Comerio & Justicia<\/strong>, aparecida esta semana. En esta oportunidad, desde el Colegio de Agrimensores de la Provincia de C\u00f3rdoba, buscamos aportar algunos elementos para pensar el derecho real de propiedad horizontal en nuestro pais y nuestra provincia.<\/p>\n


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1.<\/strong><\/h3>\n

Las grandes ciudades en general y sus zonas c\u00e9ntricas en particular, suelen concentrar la mayor densidad poblacional.<\/p>\n

Los espacios m\u00e1s habitados suelen estar organizados en edificios en altura, que cuentan con una forma espec\u00edfica de organizaci\u00f3n de la propiedad: el derecho real de propiedad horizontal (com\u00fanmente llamado \u201cPH\u201d), establecido en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (CCCN).<\/p>\n

Esta figura, no es exclusiva de edificios en altura, sino que tambi\u00e9n puede presentarse como forma de divisi\u00f3n de distintas unidades habitacionales construidas dentro de un mismo lote, ya que cuando hablamos de divisi\u00f3n en PH no hablamos de la divisi\u00f3n de la tierra sino del o los edificios, mientras que la tierra queda en condominio entre los titulares de las diferentes unidades de PH.<\/p>\n

La Ley de Propiedad Horizontal en Argentina (Ley 13.512, hoy derogada e incorporada al CCCN), implic\u00f3 una normativa que regulaba la propiedad y la convivencia en edificios de departamentos o en conjuntos de viviendas. Esta ley estableci\u00f3 los derechos y obligaciones de los propietarios de unidades en edificios compartidos, as\u00ed como las reglas para la administraci\u00f3n y mantenimiento de las \u00e1reas comunes.<\/p>\n

Antes de la Ley de Propiedad Horizontal, en Argentina, la propiedad en edificios compartidos se reg\u00eda por el C\u00f3digo Civil de 1889. Sin embargo, este c\u00f3digo no abordaba adecuadamente las cuestiones relacionadas con la propiedad en condominios y edificios de apartamentos.<\/p>\n

En ese sentido, hasta la aparici\u00f3n de la ley 13512, los departamentos de un mismo edificio, por regla general, eran utilizados de manera exclusiva para alquiler, ya que no hab\u00eda una normativa que previera la copropiedad.<\/p>\n

En 1948, Argentina promulg\u00f3 la Ley de Propiedad Horizontal. Esta ley se inspir\u00f3 en leyes de otros pa\u00edses, como Espa\u00f1a, y fue dise\u00f1ada para regular la propiedad en edificios de departamentos de una manera m\u00e1s efectiva. La Ley de Propiedad Horizontal permiti\u00f3 la creaci\u00f3n de reglamentos de copropiedad, estableciendo los derechos y responsabilidades de los propietarios, as\u00ed como las reglas para la administraci\u00f3n de los espacios comunes.<\/p>\n

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2.<\/strong><\/h3>\n

Al permitir la divisi\u00f3n de un edificio en unidades individuales y regular la propiedad de \u00e9stas unidades, la Ley 13512 cre\u00f3 un marco legal que foment\u00f3 la propiedad de apartamentos en lugar de su alquiler exclusivo. Esto supuso un cambio significativo en el mercado inmobiliario argentino al permitir que las personas compraran y fueran due\u00f1as de unidades en edificios compartidos, lo que facilit\u00f3 la inversi\u00f3n en bienes ra\u00edces y la propiedad de viviendas en un entorno urbano.<\/p>\n

Es importante destacar que el origen de las propiedades horizontales (que, como dijimos, pueden ser edificios en altura, o varias edificaciones dentro de un mismo lote), como de cualquier otro inmueble, est\u00e1 en el trabajo de determinaci\u00f3n que los Agrimensores llevan adelante.<\/p>\n

Es decir, que antes de construir un edificio de varias plantas es necesario que un Agrimensor determine la ubicaci\u00f3n, dimensiones y superficie del inmueble en el que se emplazar\u00e1 dicha construcci\u00f3n. Una vez conocidos los l\u00edmites, se podr\u00e1 comenzar a dise\u00f1ar y proyectar la obra.<\/p>\n

A lo largo de los a\u00f1os, se han realizado varias modificaciones y actualizaciones a la Ley de Propiedad Horizontal para adaptarla a las necesidades cambiantes de la sociedad y las caracter\u00edsticas de los edificios modernos. Estas modificaciones han abordado cuestiones como la representaci\u00f3n de los propietarios en las asambleas de copropietarios, las deudas y sanciones por falta de pago de expensas, y otros aspectos relacionados con la convivencia y la administraci\u00f3n de los edificios.<\/p>\n

La Ley de Propiedad Horizontal es fundamental para la convivencia armoniosa en edificios compartidos en Argentina. Regula aspectos como la elecci\u00f3n de administradores, la distribuci\u00f3n de gastos comunes, las mayor\u00edas necesarias para tomar decisiones importantes y la resoluci\u00f3n de conflictos entre propietarios. Tambi\u00e9n establece las bases para la creaci\u00f3n de reglamentos internos que regulen aspectos espec\u00edficos de cada edificio.<\/p>\n

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3.<\/strong><\/h3>\n

La propiedad horizontal es una entidad jur\u00eddica que hace alusi\u00f3n al conjunto de normas que regulan la divisi\u00f3n y organizaci\u00f3n de diversos inmuebles, como resultado de la segregaci\u00f3n de un edificio.<\/p>\n

En s\u00ed la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un r\u00e9gimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relaci\u00f3n entre los propietarios de las partes privadas y las partes comunes con que se cuentan dentro de un edificio.<\/p>\n

A su vez, el reglamento de propiedad horizontal establece la organizaci\u00f3n de los copropietarios, el mantenimiento y uso de los bienes comunes.<\/p>\n

Se trata por tanto de aquella especial forma de divisi\u00f3n de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bauleras, estacionamientos y otros en que se forme un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho a la propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio com\u00fan y lo m\u00e1s importante, sobre la tierra sobre la cual se establece el derecho de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

As\u00ed pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de copropiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuesti\u00f3n. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de \u00e9sta.<\/p>\n

En ese sentido, la propiedad horizontal es un complemento entre el la propiedad exclusiva \u00a0sobre las partes propias y \u00a0la copropiedad sobre la tierra y las partes comunes.<\/p>\n

Hemos mencionado las partes de un edificio; pero\u2026 \u00bfC\u00f3mo podemos definirlas?<\/p>\n

Podemos decir que las \u201cpartes propias\u201d ser\u00edan aquellas de un edificio en las que el uso y goce lo realiza exclusivamente su titular o quien \u00e9ste delegue (inquilino).<\/p>\n

Existen tambi\u00e9n \u201cpartes comunes\u201d de uso exclusivo, correspondientes a una unidad (como por ejemplo los patios o los balcones).<\/p>\n

Podemos decir que hay espacios comunes o de uso com\u00fan tales como los pasillos, palieres, escaleras, terrazas, salones de usos m\u00faltiples, piletas, etc., donde todos los titulares o inquilinos tienen el derecho a su uso siempre que no destruyan ni desnaturalicen el motivo para el cual fueron creados.<\/p>\n

Por otra parte, existen algunos elementos m\u00e1s, como las cubiertas y descubiertas, las superficies superpuestas y los vac\u00edos; todos ellos son los diferentes pol\u00edgonos que completan los elementos en un plano de divisi\u00f3n en propiedad horizontal.<\/p>\n

El plano, resultado final de esta forma de dividir el derecho, es la forma de ver plasmados los distintos pol\u00edgonos que se van generando, cada uno con su funci\u00f3n y caracter\u00edsticas.<\/p>\n

Para finalizar, es importante recordar lo que ya dijimos \u201ccuando dividimos en Propiedad Horizontal dividimos el edificio, nunca el territorio\u201d. Esta operaci\u00f3n supone la generaci\u00f3n nuevas matr\u00edculas folios reales y nuevos n\u00fameros de cuenta, tantas como unidades propias haya y se registran en el Registro General de la Provincia en un Protocolo especial llamado Protocolo de Propiedad Horizontal. De esa manera, la propiedad de cada parte privada queda asentada en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

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