Compartimos la nota publicada por nuestra institución en el suplemento Vida Profesional del diario Comerio & Justicia, aparecida esta semana. En esta oportunidad, desde el Colegio de Agrimensores de la Provincia de Córdoba, buscamos aportar algunos elementos para pensar el concepto de «Estado Parcelario»: su constitución, su vigencia, la legislación local y nacional y la importancia de su correcta comprensión e interpretación para abrir debates al respecto.
Como todos sabemos, los Colegios profesionales tienen a su cargo el control y regulación del ejercicio profesional dentro de una jurisdicción. Esa función delegada por el Estado resulta fundamental para promover y garantizar un correcto desenvolvimiento de las actividades profesionales dentro de un espacio administrativo determinado.
Pero, además, pueden (y desde nuestro punto de vista, deberían) cumplir una función extra, brindando asesoramiento a la ciudadanía. En cuestiones como las que atañen a nuestra profesión, relacionadas con la determinación, demarcación y consolidación de límites territoriales públicos y privados, algunos conceptos pueden confundirse y, a raíz de ello, predisponer erróneamente la interpretación de situaciones complejas concretas y sus posibles formas de abordaje.
Tal como lo establece el Ministerio de Educación de la Nación (ME), a cada título profesional le corresponden actividades que puede realizar de manera exclusiva (“Actividades Reservadas”) y otras cuya ejecución se comparte con otras profesiones (“Alcances” o “Incumbencias”). Según la resolución N° 1254/2018 emitida por el ME, el título de Agrimensor/a o Ingeniero/a Agrimensor/a tiene tres actividades reservadas, cuya realización, como dijimos, compete de manera exclusiva a nuestra profesión. Ellas son: en primer lugar, determinar y verificar por mensura límites de objetos territoriales legales de derecho público y privado, parcelas y estado parcelario, jurisdicciones políticas y administrativas, bienes públicos, objetos de derechos reales y de todo otro objeto legal de expresión territorial con la respectiva georreferenciación y registración catastral. En segundo lugar, certificar el estado parcelario. Por último, diseñar y organizar los catastros territoriales.
Parcela
Pensemos, hipotéticamente, en el caso de una persona que necesita comprar un terreno para construir su casa. ¿Cómo puede esa persona estar segura de las medidas, ubicación y superficie de lo que está por adquirir? ¿Cómo sabe que ese inmueble está en condiciones de ser transferido? ¿Cómo puede asegurarse de que el lote no está invadido u ocupado, por ejemplo, por un vecino? ¿O cómo saber si él está invadiendo un terreno colindante?
Para adentrarnos en el tema sería fundamental que aclaremos qué es una parcela, ya que ella es el objeto que registramos. Su definición, que podemos tomarla del artículo 12° de la Ley Provincial de Catastro (n°10454, promulgada en el año 2017, pero que toma como base a la ley nacional de Catastro que entró en vigencia en 2007) es la siguiente: las parcelas, que son unidades catastrales, son “la representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindada por una poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico registrado en el organismo catastral”.
Es decir, la parcela es una porción de tierra que ha sido delimitada o medida para un propósito específico. Una parcela puede tener diferentes tamaños y formas, y su delimitación y registro es fundamental para la correcta identificación en el catastro y en el Registro de la Propiedad. A su vez, desde la perspectiva de la agrimensura, una parcela está compuesta por elementos esenciales (como la ubicación, las medidas y los límites) y complementarios (su valuación, sus colindantes y su nomenclatura). Adelantándonos un poco, podemos decir que los elementos esenciales serán claves para la verificación de su estado parcelario.
¿Qué es el estado parcelario?
El estado parcelario queda constituido por la registración en el Catastro Territorial Provincial de los elementos esenciales y complementarios de la parcela o subparcela. La determinación de los estados parcelarios se realizará mediante actos de mensura, ejecutados y autorizados por profesionales con incumbencia para realizar dichas tareas (Agrimensores/as), quienes asumirán la responsabilidad profesional por la documentación suscrita. En la documentación correspondiente al trabajo de agrimensura deben constar expresamente dichos elementos y aquellos que permitan determinar la valuación fiscal.
Pero vayamos a lo que nos interesa.Ya definido el Estado Parcelario veamos qué es su verificación.
Verificación del estado parcelario (V.E.P)
La verificación de la subsistencia del estado parcelario -o simplemente VEP o Verificación de Estado Parcelario- es un acto mediante el cual un profesional de la agrimensura, tomando como base un plano de mensura aprobado y registrado, comprueba si en dicho plano está perfectamente representado cada uno de los límites del inmueble, y si su ubicación, medidas lineales, angulares y de superficie fueron correctamente volcadas en ese documento cartográfico. En síntesis, si existe correspondencia entre lo real y el plano aprobado.
Pero, a su vez, el estado parcelario no es eterno. La propia ley provincial de Catastro fija plazos para los diferentes casos. Su artículo 18 reza: “La vigencia del estado parcelario caducará al cumplirse los siguientes plazos: a) Cinco años para parcelas y subparcelas urbanas baldías; b) Diez años para parcelas y subparcelas urbanas edificadas, y c) Quince años para parcelas y subparcelas rurales, estén o no edificadas”.
La cuestión es: para poder transferir un inmueble (es decir, para vender, para comprar, donar, etc.) el Estado parcelario debe estar vigente. Entonces, ¿Cómo renuevo el Estado Parcelario caducado?
La misma ley provincial, inspirada y basada –como ya mencionamos– en la ley nacional de Catastro prescribe lo siguiente: Vencido el estado parcelario, debe verificarse su subsistencia para renovarlo. Se considera que subsiste el estado parcelario cuando: a) Se verifique que los elementos esenciales de la parcela no hayan sufrido modificaciones; b) Existan diferencias en las magnitudes técnicamente admisibles; c) Se detecten errores materiales o datos faltantes susceptibles de ser corregidos o subsanados en oportunidad de verificarse la subsistencia conforme lo establezca la reglamentación; d) Existan modificaciones del estado de hecho del inmueble que no afecten los elementos esenciales, debiendo en tal caso ser informados para su publicidad en el Catastro Territorial Provincial, y e) De la verificación surja que existe una ocupación de o a linderos.
En resumen, para vender o comprar un terreno o una casa, el inmueble en cuestión debe tener vigente su estado parcelario. Es decir, debe tener un plano de mensura o una tarea profesional de VEP con una antigüedad no mayor a cinco, diez o quince años, según sea el caso.
Por último, ejemplificaremos con una experiencia de la vida diaria y que el común de la ciudadanía ha transcurrido: la compra y venta de automotores o motocicletas. A nadie se le ocurriría comprar un vehículo que no esté verificado; aunque ese vehículo sea nuevo. Ahora bien, ¿por qué no hacer lo mismo cuando se trata de un inmueble, habida cuenta que este último demanda una inversión mucho mayor?
Este pequeño aporte no pretende ser exhaustivo ni pormenorizado, sino echar un poco de luz sobre cuestiones que la agrimensura son temas corrientes, pero que para la ciudadanía pueden resultar poco conocidos y plagados de dudas e incertidumbres. Nuestro interés radica en clarificar y compartir algunos conceptos básicos.
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